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任泽平:2019中国住房市值报告

2019年11月08日 03:43来源:未知手机版

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1.1?现有住房市值数据真伪识别

当前中国住房市值是多少?与GDP的比例是否偏高?发达国家的情况又是如何?对上述问题的解答不仅关系到中国房地产市场未来如何发展,也关系到住房政策应如何调整。现有住房市值研究均存在明显问题,或夸大其辞,或混淆口径。

网文流传“2017年中国房产市值达65万亿美元,超美国、欧盟、日本总和”,在量上错误地把商品房等同于商品住宅,且误用高估的人均住房面积从而高估住房存量,在价上把规模庞大、但缺乏流动性的农村住房按商品房价格计算。网文做法为:使用国家统计局公布的“2017年新建商品房销售金额133701亿元”除以“销售面积169408万㎡”,得到“7982元/㎡”。国家统计局公布了“全国总人口13.95亿人”、“全国居民人均住房建筑面积40.8平方米”。40.8㎡/人×13.95亿人×7892元/㎡=448万亿元人民币,按美元汇率折算,恰好是?65?万亿美元。网络做法主要有以下两方面错误:第一,在量上高估住房存量,错误地把商品房等同于商品住宅,实际上商品房包括商品住宅、商业用房以及其他建筑物。而且,国家统计局公布的人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能存在高估。虽然住户调查理论上既包括家庭户,也包括集体户,但由于住户调查样本每五年轮换一次,需保证一定稳定性,实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭,对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口、少量居无定所的无房户覆盖不足,因此存在一定高估。第二,由于中国城乡土地二元分割,农村土地不具有市场意义的流通、交易价值,把2017年新建住房平均价格当作中国全部房产平均价格是错误的。

1.2?研究思路与主要假设

鉴于上述情况,我们的研究思路是:以市价法测算中国不同类别的城镇住房市值,以成本法测算中国农村住房市值,并主要以OECD公布的国际住房市值数据为基础推算当前值作为比较。

第一,地级层面不同类型的城镇住房存量乘以相应单价得到地级城镇住房市值,地级层面加总得到各省及全国城镇住房市值。房价使用中国房地产协会旗下房价行情网公布的2018年地级层面城镇二手房价格数据。城镇住房面积使用我们2019年8月的研究报告《中国住房存量报告:2019》测算的全国、各省级、各地级的城镇住房存量。其中,由于城镇住房类型很多,价格明显差异,因此需先分类假定价格计算不同类型的住房市值再加总。具体做法如下:

1)人口普查和“小普查”等资料将城镇家庭户住房按来源分为新建商品住房、二手房、公房、经济适用房及两限房、自建房、租赁廉租房及公租房、租赁其它住房、其他等八类。商品住房、二手房、公房可正常交易,按标准价;廉租房、公租房面向住房困难群体,不可交易,假定按50%折价;经济适用房和两限房新房售价比周边同类商品住房低20%-25%,经济适用房5年后可上市交易,届时要按照与同地段普通商品住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,此类型住房假定按85%折价;其余类别假定一半按标准价交易,一半按50%折价,即75%折价。全国来看,2015年八类住房比例较2010年变化不大,我们使用2015年地级住房来源占比代表2018年,缺失的地区使用2010年数据代替。各地八类城镇家庭户住房存量乘以相应的单价得到地级城镇家庭户住房市值,地级相加得到全国城镇家庭户住房市值。2)城镇集体户学生宿舍不可交易,按50%折价,城镇集体户非学生宿舍按标准价。各地两类城镇集体户住房存量乘以相应的单价得到地级城镇集体户住房市值,地级相加得到全国城镇集体户住房市值。全国城镇家庭户住房市值与城镇集体户住房市值相加得到全国城镇住房市值。3)全国城镇住房市值除以城镇存量得到当年全国城镇房价。结合OECD历年名义房价指数变化得出历年城镇房价,乘以历年城镇存量得出历年城镇住房市值。

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